Achat sur plan et quote-part terrain : le financement

Comment fonctionne un achat sur plan

Dans une promotion, vous achetez souvent en deux volets : une quote-part du terrain, qui fait de vous copropriétaire, et la construction du logement, réalisée ensuite selon un contrat. Le financement suit ce découpage : le terrain est payé à la signature de l'acte, la construction se paie par étapes, au rythme du chantier.

Cette structure change le calcul des frais d'achat : selon le canton, les droits de mutation se calculent sur la part terrain, et non sur le prix de la construction. Le notaire confirme l'assiette exacte avant la signature, et nous ne transposons jamais les règles d'un canton à un autre.

Les étapes du financement

Le plan de financement se boucle au franc près : prix du terrain, part de construction, intérêts intercalaires, frais. L'investissement total moins le crédit donne les fonds propres à apporter.

Accord de principe écrit du prêteur, avant toute réservation.
Financement du terrain à la signature de l'acte chez le notaire.
Crédit de construction débloqué par étapes, selon l'avancement du chantier.
Intérêts intercalaires : les intérêts dus pendant la construction, avant que vous occupiez le logement. Ils s'ajoutent à l'investissement total.
Conversion en hypothèque ordinaire à la fin des travaux.

Ce que le prêteur calcule sur un bien neuf

Valeur retenue : la plus basse entre le prix et l'estimation du prêteur.
Fonds propres : 20% au minimum, dont 10% hors 2e pilier.
Charges théoriques : intérêts à 5% sur toute la dette, entretien à 0.75% de la valeur pour un bien neuf, amortissement du 2e rang.
Taux d'effort : autour de 33%, calculé aussi à la retraite.

Points de vigilance avant de signer

Aucune réservation ni acompte avant l'accord bancaire : un acompte versé trop tôt peut être perdu si le financement ne passe pas.
Le calendrier des paiements du contrat doit correspondre à celui du crédit de construction.
Les garanties du promoteur et les modalités de remise du bien se lisent avec le notaire.
Un retard de chantier prolonge les intérêts intercalaires : prévoyez une marge dans votre budget.

Comment nous travaillons avec vous

Un premier entretien sans engagement, idéalement avant de réserver.
Une analyse du dossier du promoteur et de votre plan de financement.
Un dossier présenté aux partenaires qui financent les achats sur plan, avec une comparaison des offres.
Un suivi jusqu'à la signature chez le notaire et la coordination des déblocages.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que la quote-part de terrain ?

C'est la part du terrain qui vous revient en copropriété lorsque vous achetez un logement dans une promotion. Elle s'achète à la signature de l'acte, avant ou pendant la construction du logement.

Peut-on verser un acompte avant l'accord de la banque ?

Nous le déconseillons. Aucune réservation ni aucun acompte ne devrait être versé avant l'accord de principe écrit du prêteur : en cas de refus, l'acompte peut être perdu selon le contrat.

Que sont les intérêts intercalaires ?

Ce sont les intérêts qui courent entre les premiers déblocages et la fin des travaux, avant que vous occupiez le logement. Ils s'ajoutent à l'investissement total et se financent avec vos fonds propres ou le crédit, selon le prêteur.

Les frais d'achat se calculent-ils sur le prix complet ?

Cela dépend du canton et de la structure du contrat. Dans plusieurs situations, les droits de mutation portent sur la part terrain. Le notaire confirme l'assiette avant la signature.

Pouvez-vous garantir un délai ou un accord de financement ?

Non. L'accord appartient au prêteur et les délais dépendent du dossier et des tiers. Nous préparons chaque étape et vous disons clairement ce qui passe ou non.

Financer un achat sur plan et la quote-part terrain