Taux d'endettement

Formule de calcul

Le taux d'endettement se calcule en divisant les charges annuelles totales liées au bien par le revenu brut annuel du ménage. Les charges comprennent les intérêts hypothécaires (calculés au taux théorique de 5%), l'amortissement obligatoire du deuxième rang et les frais d'entretien (1% de la valeur du bien). Le résultat, exprimé en pourcentage, ne doit pas dépasser 33%.

Ce calcul est intimement lié à la notion de capacité financière. Les deux termes sont souvent utilisés de manière interchangeable, bien que le taux d'endettement soit spécifiquement le ratio en pourcentage, tandis que la capacité financière désigne plus largement l'aptitude à assumer les charges.

Pourquoi un taux théorique et non réel ?

Les banques n'utilisent pas le taux d'intérêt effectif de votre hypothèque pour ce calcul, mais un taux théorique de 5%. Ce taux de stress vise à garantir que vous pourriez assumer vos charges même en cas de remontée significative des taux. Historiquement, les taux hypothécaires suisses ont atteint 7% dans les années 1990. Le taux de 5% représente donc un scénario prudent mais réaliste.

Cette approche crée un décalage important entre la charge réelle (avec un taux effectif de, par exemple, 2%) et la charge théorique (à 5%). En pratique, vos mensualités effectives sont nettement inférieures au montant utilisé pour le calcul d'octroi, ce qui constitue une marge de sécurité appréciable.

Les revenus pris en compte

Le revenu brut annuel comprend les salaires fixes des deux emprunteurs, les 13e salaires et les revenus accessoires réguliers. Les bonus et commissions variables sont généralement retenus à hauteur de 50% à 80% de la moyenne des deux ou trois dernières années. Les revenus locatifs sont acceptés avec une décote de 20% à 30% pour tenir compte du risque de vacance.

Certaines charges viennent en déduction des revenus ou s'ajoutent aux charges du bien : les leasings automobiles, les crédits à la consommation, les pensions alimentaires versées et les charges d'autres biens immobiliers détenus. Un leasing de CHF 500 par mois réduit votre capacité d'achat de manière significative.

Comment améliorer son taux d'endettement

Plusieurs leviers permettent d'améliorer votre taux d'endettement. Augmenter vos fonds propres pour réduire le montant de l'hypothèque est le plus direct. Solder vos crédits existants avant de déposer un dossier libère de la capacité. Certaines banques acceptent de prendre en compte des revenus que d'autres refusent, ce qui justifie la mise en concurrence de plusieurs établissements.

Un courtier hypothécaire connaît les critères spécifiques de chaque banque et peut orienter votre dossier vers les établissements dont les politiques d'octroi correspondent le mieux à votre situation. La différence entre un refus et une acceptation tient parfois à la manière dont le dossier est présenté et à la banque choisie.