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Simulez votre amortissement

Direct ou indirect ? Comparez les deux stratégies et découvrez laquelle vous fait économiser le plus.

Valeur du bien immobilier 800'000 CHF

200'000 3'000'000 CHF

Hypothèque actuelle 640'000 CHF

100'000 2'400'000 CHF

LTV actuel : 80%

Taux d'intérêt actuel 1.12%

0.50% 3.00%

Taux marginal d'imposition 30%

10% 45%

Vaud ~33%, Genève ~37%, Valais ~28%, Fribourg ~30%

2e hypothèque à amortir

—

De 80% à 66.67% en max 15 ans

Amortissement annuel requis

—

— CHF/mois

Comparaison sur 15 ans

Direct

Intérêts payés

—

Économie fiscale

—

Coût net

—

Recommandé

Indirect (3a)

Intérêts payés

—

Économie fiscale

—

Coût net

—

Avantage amortissement indirect

—

d'économie nette sur 15 ans

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Estimation indicative — Ce simulateur compare les stratégies d'amortissement sur 15 ans avec un plafond 3a de 7'056 CHF/an (salarié, 2026). L'économie fiscale dépend de votre commune, canton et situation familiale. Les rendements du pilier 3a ne sont pas pris en compte. Consultez Prospera pour une analyse fiscale personnalisée.

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Questions fréquentes

Amortissement direct ou indirect ?

L'amortissement direct réduit directement votre dette — vos intérêts baissent, mais votre déduction fiscale aussi. L'amortissement indirect verse dans un pilier 3a : la dette reste identique (intérêts déductibles), et vous constituez un capital-retraite. Sur le long terme, l'indirect est souvent plus avantageux fiscalement.

Combien dois-je amortir par an ?

Vous devez ramener votre hypothèque de 80% à 66.67% de la valeur du bien en 15 ans maximum. C'est la 2e hypothèque (le rang entre 66.67% et 80%) qui doit être amortie. La 1re hypothèque (jusqu'à 66.67%) peut rester indéfiniment.

Le pilier 3a, c'est quoi l'avantage ?

Les versements au pilier 3a sont déductibles du revenu imposable (max 7'056 CHF/an pour les salariés en 2026). En amortissement indirect, vous versez dans le 3a au lieu de rembourser la banque. Double avantage : déduction fiscale sur le 3a + déduction des intérêts hypothécaires.

Puis-je utiliser mon 2e pilier pour amortir ?

Oui, un retrait anticipé du 2e pilier peut servir à amortir l'hypothèque. Mais attention : cela réduit vos prestations de retraite et est soumis à un impôt (réduit). La mise en gage est souvent préférable car elle ne touche pas à votre prévoyance.