Capacité financière

La règle des 33%

Le principe fondamental est simple : les charges annuelles totales liées à votre bien immobilier ne doivent pas dépasser un tiers (33.33%) de votre revenu brut annuel. Cette règle, établie par l'Association suisse des banquiers, est appliquée de manière stricte par la quasi-totalité des établissements de crédit. Certaines banques tolèrent jusqu'à 35%, mais c'est l'exception.

Le taux théorique de 5%

Le calcul de la capacité financière ne se base pas sur le taux d'intérêt réel de votre hypothèque, mais sur un taux théorique de 5%. Ce taux, appelé taux de calcul ou taux imputé, est volontairement conservateur. Il sert de stress test pour s'assurer que vous pourriez toujours assumer vos charges même en cas de forte hausse des taux d'intérêt. En pratique, cela signifie que votre capacité financière réelle est bien meilleure que celle calculée par la banque.

Détail du calcul

Les charges annuelles prises en compte dans le calcul comprennent trois éléments. Premièrement, les intérêts hypothécaires calculés au taux théorique de 5% sur le montant total de l'hypothèque. Deuxièmement, l'amortissement obligatoire de la deuxième hypothèque, soit 1/15e du montant entre 65% et 80% de la valeur du bien. Troisièmement, les frais d'entretien, estimés forfaitairement à 1% de la valeur du bien par année.

Prenons un exemple concret. Pour un bien à CHF 1'000'000 financé à 80%, soit une hypothèque de CHF 800'000 : les intérêts théoriques s'élèvent à CHF 40'000 (5% de 800'000), l'amortissement à CHF 10'000 (150'000 / 15), et les frais d'entretien à CHF 10'000. Les charges totales sont donc de CHF 60'000 par an. Pour respecter la règle des 33%, le revenu brut minimum requis est de CHF 180'000.

Cas particuliers

Pour les couples, les deux revenus sont généralement pris en compte. Si l'un des revenus est à temps partiel, certaines banques l'intègrent à 100%, d'autres le pondèrent. Les revenus variables (bonus, commissions) sont souvent pris en compte à hauteur de 50% à 80% de leur moyenne sur les deux ou trois dernières années. Les revenus locatifs d'un bien de rendement sont aussi considérés, mais avec une décote de sécurité.

Les dettes existantes (leasings, crédits à la consommation, pensions alimentaires) viennent s'ajouter aux charges et réduisent d'autant votre capacité financière. Il est souvent judicieux de solder ces engagements avant de déposer un dossier hypothécaire.