Fonds propres

La règle des 20%

En Suisse, les banques financent au maximum 80% de la valeur d'un bien immobilier. Les 20% restants doivent être couverts par vos fonds propres. Attention : la banque retient la valeur la plus basse entre le prix d'achat et la valeur d'estimation (principe de la valeur la plus basse). Si vous achetez un bien à CHF 1'000'000 mais que la banque l'estime à CHF 950'000, vos fonds propres devront couvrir CHF 50'000 de différence en plus des 20% requis sur CHF 950'000.

Fonds propres durs (hard equity)

Au moins 10% de la valeur du bien doivent provenir de fonds propres dits "durs". Ces sources comprennent l'épargne personnelle (comptes bancaires, comptes d'épargne), les placements financiers (actions, obligations, fonds), les avoirs du pilier 3a (prévoyance liée), les donations ou avances sur héritage, les prêts de proches (dans certaines conditions), et le produit de la vente d'un autre bien immobilier.

Les fonds propres durs sont la pierre angulaire de votre dossier. Sans ces 10% minimum en dur, aucune banque ne financera votre acquisition, quelle que soit votre capacité de revenus.

Fonds propres souples (soft equity)

Les 10% restants peuvent provenir de sources dites "souples", principalement les avoirs du deuxième pilier (LPP). Le retrait anticipé ou la mise en gage de votre avoir de prévoyance professionnelle est autorisé pour financer l'acquisition de votre résidence principale. Chaque option a des implications différentes : le retrait réduit définitivement vos prestations de retraite, tandis que la mise en gage les préserve mais augmente votre endettement théorique.

Les frais annexes à prévoir

Au-delà des 20% de fonds propres, vous devez prévoir les frais d'acquisition qui représentent environ 3% à 5% du prix d'achat selon le canton. Ces frais comprennent les droits de mutation, les frais de notaire, les frais de registre foncier et les frais de constitution des cédules hypothécaires. Ces montants doivent impérativement être couverts par vos fonds propres ; aucune banque ne les finance.

Stratégies pour constituer ses fonds propres

Plusieurs stratégies permettent d'accélérer la constitution de vos fonds propres. L'épargne régulière sur un compte 3a offre un double avantage : constitution de capital et déduction fiscale. Les donations familiales, de plus en plus courantes, doivent être documentées pour satisfaire les exigences bancaires. Certains cantons ou communes proposent aussi des aides à l'accession à la propriété, sous forme de prêts à taux préférentiel ou de cautionnements.

Un courtier hypothécaire peut vous aider à structurer vos fonds propres de manière optimale, en arbitrant entre retrait et mise en gage du 2e pilier, utilisation du 3a, et mobilisation de l'épargne liquide, pour maximiser votre capacité d'achat tout en préservant votre prévoyance.