Cédule hypothécaire

Qu'est-ce qu'une cédule hypothécaire ?

En droit suisse, la cédule hypothécaire (Schuldbriefe en allemand) est une créance personnelle garantie par un gage immobilier. Concrètement, elle lie une dette à un bien immobilier spécifique. Si l'emprunteur ne respecte pas ses obligations, la banque peut faire valoir son droit de gage et demander la réalisation forcée du bien. La cédule est constituée par un acte notarié et inscrite au registre foncier du lieu de situation de l'immeuble.

Cédule de registre vs cédule sur papier

Depuis la révision du Code civil de 2012, il existe deux formes de cédules. La cédule de registre est la forme moderne et la plus courante aujourd'hui. Elle existe uniquement sous forme d'inscription au registre foncier, sans document physique. Elle ne peut pas être transmise à un tiers sans modifier l'inscription, ce qui offre une sécurité accrue.

La cédule sur papier, forme traditionnelle, se matérialise par un titre physique détenu par le créancier. Elle peut être transmise par simple remise du document, ce qui la rend plus flexible mais aussi plus risquée en cas de perte ou de vol. La plupart des nouvelles hypothèques sont désormais constituées avec des cédules de registre.

Frais de constitution

La création d'une cédule hypothécaire engendre des frais qui varient selon le canton. Ils comprennent généralement les émoluments du registre foncier (entre 0.1% et 0.3% du montant de la cédule), les frais de notaire et le droit de timbre cantonal. Pour une cédule de CHF 800'000, ces frais peuvent représenter entre CHF 2'000 et CHF 8'000 selon le canton. Dans le canton de Vaud, les émoluments du registre foncier s'élèvent à 0.1% du montant.

Réutilisation de cédules existantes

Un point important souvent méconnu : les cédules hypothécaires survivent au remboursement du prêt. Si vous changez de banque ou renégociez votre hypothèque, les cédules existantes peuvent être transférées au nouvel établissement. Cette réutilisation vous évite les frais de constitution d'une nouvelle cédule. C'est l'une des raisons pour lesquelles un courtier hypothécaire veille toujours à optimiser la structure des cédules lors du montage du dossier.

Il est aussi possible de constituer des cédules d'un montant supérieur au prêt initial, en prévision d'un futur besoin de financement additionnel (travaux de rénovation, par exemple). Les frais marginaux au moment de la constitution sont minimes comparés au coût d'une nouvelle inscription ultérieure.

Lors de la vente du bien

Lors de la vente de votre bien, les cédules peuvent être reprises par l'acheteur si sa banque l'accepte, ce qui réduit ses frais d'acquisition. Dans le cas contraire, les cédules sont radiées du registre foncier et de nouvelles sont constituées au profit de la banque de l'acheteur. Le notaire gère ces opérations lors de la signature de l'acte de vente.